相続した土地の名義変更をしなかったらどうなる？相続登記をしないデメリットを解説更新日: 2023年10月26日

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相続登記

相続登記をおこなわずに放置していた場合、どのようなことが起こるのでしょうか。

ここでは相続登記をおこなわなかった場合に起こる可能性のあるリスクについてご説明します。

土地を相続する可能性のある方、土地を相続したものの放置している方、是非参考にしてください。

相続した土地の名義変更をしなかったら？
相続した土地の相続登記をしないデメリット
よくある質問（Q&A)
まとめ

相続した土地の名義変更をしなかったら？

いままでは相続した土地の名義変更は義務ではありませんでしたが、令和6年4月相続登記が義務化されます。

義務化後は違反した場合はペナルティも科されることになりました。

相続登記の義務化によるペナルティとは？

相続等により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由がないのに申請を怠ったとき、10万円以下の過料の対象となります。

また義務化自体は令和6年4月1日から施行ですが、過去の相続についても適用されますので気を付けましょう。

相続登記の義務化の理由などの詳細は「【令和6年4月1日から施行】相続登記の義務化で違反の場合は罰則！必須知識をまとめて解説」で詳しく説明しています。

相続した土地の相続登記をしないデメリット

相続した土地の名義変更をしなかったら、次のようなデメリットがあります。

他の相続人の持分の差し押さえ、売却されるおそれがある
売却や抵当権設定ができない
権利関係が複雑になる
手続きが複雑になる
次の相続時に2倍の費用がかかる可能性がある

以下、それぞれについて説明します。

1.他の相続人の持分の差し押さえ、売却されるおそれがある

土地の名義変更をしなければ、他の相続人の債権者等から家を差し押さえられるおそれがあります。

相続した土地は、遺産分割が済むまでは、すべての相続人が相続分に応じて共有している状態です。

遺産分割協議で誰がどの財産を取得するかを決めて遺産分割を行うと、協議で決まった相続人がその財産を取得することになります。しかし、土地を取得した相続人が名義変更をしなければ、その土地の権利を第三者に対して主張することはできません。 名義変更をしていない状態は、第三者から見れば、まだ遺産分割が済んでいない共有状態になるのです。

他の相続人に債務がある場合、債権者は、債務が弁済されなければ、相続財産についてのその相続人の持分を差し押さえることができるのです。また、他の相続人に債務がある場合だけでなく、他の相続人が勝手に共有登記（名義を共有に変更すること）をして共有持分を売却することもできてしまいます。

この状態を解消して不動産を単独で所有するには、共有持分を買い取ることになるでしょう。

共有持分の買い取りに要した費用は、債務者であった相続人に求償することができますが、差し押さえを受けるくらいなので、求償に応じる程の資力がなく、回収することは難しいケースがほとんどでしょう。このように、名義変更をしないと、余計な出費がかかるおそれがあります。

2.売却や抵当権設定ができない

名義変更をしないと、売却したり、抵当権を設定したりすることができません。

売却したり抵当権を設定したり場合に名義変更をすればよいではないかと思われるかもしれませんが、それはお勧めできません。

その理由は2つあります。

一つは、前述の通り、その間に家を差し押さえられるおそれがあるからで、もう一つは、名義変更をしようと思った時には、権利関係が複雑化して、名義変更をすることが大変になっていることがあるからです。

3.権利関係が複雑になる

例えば、被相続人（亡くなった人）の妻Aと被相続人の姪Bが共同相続人のケースで、遺産分割協議で土地をAが取得することになったとします。

Aが登記を行わずにいたところ、Bが亡くなり、Bの夫CがBの財産を相続したとします。

その後、Cも亡くなり、Cの甥姪D、E、F、G、H、I、Jの7人がCの財産を相続したとします。

その後、Aは家を売却するために、名義変更をしようとしても、そのためには、自分の夫の姪の夫の甥・姪という見ず知らずのD～Jの7人の同意が必要になります。

その7人が気の良い人たちであれば、同意してくれるかもしれませんが、お金に困っていたりすると、同意に応じる代償としてのハンコ代を求めたり、共有持分の買い取りを請求してくることも考えられます。

4.手続きが複雑になる

相続登記を先送りにしているうちに相続人が高齢化し、認知症などになる可能性もあります。

認知症等で判断能力が低下した場合は成年後見人が代わりに手続きをおこなうという方法もありますが、被後見人と後見人両方が相続人となる場合は利益相反となり、代理で手続きすることができません。

例えば、父親が亡くなり、母親と子どもが相続人であるところ、相続登記を先送りしている間に母親が認知症になったとします。この場合、子どもが成年後見人になったとしても、代わりに遺産分割協議書に押印することはできません。このため、家庭裁判所に特別代理人選任の申立てをし、成年被後見人に代わって特別代理人に署名捺印をしてもらうという手続きが必要になります。

このように、手続きが複雑化するおそれがあるので高齢の配偶者が相続人となる場合などは、特に早めに相続登記をおこなったほうが良いでしょう。