小規模宅地等の特例で土地評価額を最大80%減？！適用要件や注意点までわかりやすく解説更新日: 2023年12月25日

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本記事の内容は、原則、記事執筆日（2022年7月11日）時点の法令・制度等に基づき作成されています。最新の法令等につきましては、弁護士や司法書士、行政書士、税理士などの専門家等にご確認ください。なお、万が一記事により損害が生じた場合、弊社は一切の責任を負いかねますのであらかじめご了承ください。

相続税

相続が発生したとき、相続財産に土地や不動産が含まれる場合は少なくありません。「長男だから実家を相続する」「父が事業をしていた土地を相続する」など、さまざまなパターンはあれど、土地が相続に関係するケースは多いでしょう。

しかし、土地は高価な遺産になるため、相続税がかかるか気になります。そんな方に知ってもらいたいのが「小規模宅地等の特例」という制度です。

この特例は、適用されると土地の相続税評価額が最大80%減額することができます。土地の相続税評価額が下がると、相続税の金額も小さくなります。

今回は、小規模宅地等の特例について、制度の概要や適用要件などを解説します。

小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例の対象となる土地
小規模宅地等の特例の要件
小規模宅地等の特例の注意点
小規模宅地等の特例「家なき子特例」とは？
小規模宅地等の特例の申請
まとめ

小規模宅地等の特例とは？

「小規模宅地等の特例」とは、一定の要件を満たすことで相続した土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。

例えば相続税評価額1,000万円の土地が、小規模宅地等の特例を使うことで200万円まで下げることができます。そのため、適用できれば相続税を大幅に減らすことができます。

小規模宅地等の特例の対象となる土地

小規模宅地等の特例が適用できる土地は、以下の3種類が挙げられます。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地とは、住宅のために使われていた土地です。したがって、被相続人（故人）が住宅を建てて居住していた土地には小規模宅地等の特例が適用されます。

また、被相続人と生計を一にしていた親族が、住宅として使用していた土地も対象となります。

「生計を一にしていた」とは

日常の生活費を一緒にしていた場合を指します。単身赴任や学業で離れて暮らしていた場合も、仕送りなどをしていれば生計を一にしていたとみなされます。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地とは、事業として使われていた土地を指し、小規模宅地等の特例の対象となります。例としては事務所、倉庫、工場などです。

また、被相続人と生計を一にしていた親族が事業に使用していた土地も、小規模宅地等の特例の対象となります。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地とは、その土地を他の第三者に貸したり、賃貸アパートを建てるなど不動産貸付業に使用していた土地を言います。

また被相続人の生計を共にしていた親族が貸付事業を行っていた場合も、小規模宅地等の特例の対象です。ちなみに構造物のある駐車場や駐車場も小規模宅地等の特例の対象となります（特に設備のない、いわゆる「青空駐車場」だと適用されない可能性があります）。

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小規模宅地等の特例の要件

小規模宅地等の特例を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。この要件は、その土地がどの分類かによって異なります。

土地の分類

特定居住用宅地等

故人や、生計を一にしていた親族が住んでいた土地を配偶者が相続する
同居の親族が、相続した土地に住み続ける
生計一親族が、相続した土地に住み続ける

故人が老人ホームに入居していた場合

また、被相続人が生前老人ホームに入居しており空き家になっていた場合、以下の要件を満たせば、空き家になっても被相続人が居住していたとみなされることになりました。

被相続人が、相続の開始の直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたこと
被相続人が老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居又は入所していたこと

特定事業用宅地等

相続開始3年前よりも以前から、その土地で事業を営んでいること
相続人が相続税の申告期限まで事業を継続していること

平成31年度の税制改正によって、相続開始3年以内に事業用として使われることになった土地は小規模宅地等の特例の対象外となりました。

ただし、その土地の減価償却資産の価額が土地価額の15%以上である場合には、相続開始3年以内でも小規模宅地等の特例が適用されます。

貸付事業用宅地等

相続開始3年よりも前からその土地で不動産貸付業を営んでいること
相続人が相続税の申告期限まで不動産貸付業を継続していること

土地の種類

小規模宅地等の特例は、土地の種類によって限度面積と減額率が異なります。

土地の種類	限度面積	減額率
特定居住用宅地等	330㎡	80%
特定事業用宅地等	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	200㎡	50%

小規模宅地等の特例の注意点

小規模宅地等の特例は、適用できれば土地の評価額を下げられる便利な制度ですが注意点もあります。

相続時精算課税制度で小規模宅地等の特例の対象外に

被相続人が相続時精算課税制度を利用して贈与した土地は、小規模宅地等の特例の対象外となるので注意が必要です。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上（※）の子どもや孫に生前贈与するときに贈与税を2,500万円までかからなくなる制度です。ただし、その贈与額は相続時に相続財産に加算されます。
※　成人年齢の引き下げにより、令和4年4月1日以降の相続・贈与等の場合、その年1月1日において18歳以上であれば相続時精算課税制度が適用となります。