土地を相続放棄するべきケースや注意点を徹底解説
被相続人の財産に土地・家屋があると、その価値を正確に知ることは難しいため、財産の全容がわかりにくくなります。また、相続放棄をした後も管理を続けなければなりません。そのため、そのほかの財産と異なり、相続したくないからといって、必ずしも相続放棄が最良の選択ではないケースもあります。
この記事では、土地・家屋を財産としてどのように評価すべきか、相続したくないときにはどのような方法があるのか、また管理義務を負わない方法などについてご紹介します。
目次
土地を相続放棄する前に知っておくべきこと
相続放棄の種類
相続には単純相続、相続放棄、限定承認の3つがあります。
- 単純相続：すべての財産を相続する
- 相続放棄：すべての財産を放棄する
- 限定承認：相続したプラスの財産の範囲でマイナスの財産も相続する
どの方法を選択するかは、相続人が決めなければなりません。そのため、決める根拠となる被相続人（亡くなった人）の財産の精査が重要になります。
財産は、プラスの財産、マイナスの財産に分けることが可能です。プラスの財産、マイナスの財産を比較して、マイナスの方が多いときに選択するのが相続放棄です。また、相続に関わりたくないときや別の相続人に相続をさせたいときなども相続放棄を選択します。
プラスの財産の例
- 現金
- 預貯金
- 貴金属・書画骨董
- 家財
- 車
- 土地・建物
マイナスの財産の例
- 借入金
- 未払い金
- 各種税金
- 借金の保証人になっている
- 損害賠償請求などの被告になっている
借金の保証人や損害賠償請求などの被告は、金品ではありませんが、相続によって引き継がれます。
相続放棄は、相続が発生してから3ヵ月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で手続きをします。
▼相続放棄を依頼したい！見積りはこちら▼
相続放棄のメリット・デメリット
相続放棄のメリットは、マイナスの財産を引き継がなくていいという点です。
「初めから相続人ではなかった」と認められるため、相続人自身に課せられる義務や権利もなかったことにできます。
一方、相続のデメリットは、認められると撤回はできない、プラスの財産の中に守りたいものがあっても引き継げないという点があります。
相続放棄では、被相続人名義の自宅や代々の土地なども手放すことになります。
これらを引き継ぎながら、借金の返済などを減らしたいときには、限定承認を検討する必要があります。
土地はプラスの財産？マイナスの財産？
どの方法で相続するかを決めるときには、財産の内容だけでなく、その価値を正しく把握することが重要です。例えば、貴金属や書画骨董は、プラスの財産であることは明らかですが、その価値を正確に見積もることは、専門家以外には難しいでしょう。
では、土地や家屋についてはどうでしょうか。
価値がわかりにくいことは貴金属などと同じですが、同様に常にプラスの財産であるといえるでしょうか。
プラスの財産としての土地
次のような土地・建物は価値が不明であっても財産としてはプラスといえるでしょう。
- 今後も家族が住み続ける予定がある被相続人名義の自宅
- 家族などが住んでいる土地・家屋
- 今後も農業を続ける予定があるときの農地
- 今後も事業を続ける予定があるときの事業用地
上記のような土地・家屋であれば、被相続人に多額の借金があるようなときを除き、プラスの財産として相続することを多くの方が選択するのではないでしょうか。
マイナスの財産となる可能性がある土地
では、以下のようなものは土地・家屋についてはどうでしょう。
- 遠方にあって誰も住む予定がない実家
- 農業を今後はする予定のない農地
- 山林
これらを財産として考えるときには、土地・家屋の価値だけなく、それぞれの維持に必要な費用や手間も総合的に考える必要があります。
▼まず、どんな相続手続きが必要か診断してみましょう。▼
土地の相続放棄の判断方法
土地・家屋の維持費と土地の価値で判断
土地・家屋にかかる費用と、今後の用途やその価値を比較したときに相続放棄したいと考える方もいるでしょう。その場合、手続きとしての相続放棄は可能です。これによって、固定資産税の支払い義務はなくなりますが、土地・家屋の管理義務と事故などがあったときの損害賠償責任は残ります。
固定資産税
固定資産税は、どのような土地・家屋であっても必ず支払いの義務があります。
固定資産税は、土地の価格によって変わるので、用途のない土地であれば安いイメージがあるかもしれませんが、その土地の広さによっては大きな額になります。さらに、将来にわたって払い続けることを考えなければなりません。
また、土地の用途や建物が建っているなどの理由があって軽減税率の適用を受けているときには、さらに条件付がつくこともあるので注意が必要です。
例えば、農地は、用途を理由に軽減税率が適用されます。しかし土地の状態が農地のままであれば認められるというわけではありません。以下の要件を満たす必要があります。
- 自治体の「農業委員会」におおむね10ヵ月以内に届け出をだす
- 実際に農業を続ける
はじめから専業または兼業で農業をしようという場合以外、税金のために農業を始めるというのは現実的ではないでしょう。
土地・建物の管理にかかる費用
管理にかかる費用も金額の差こそあれ、すべての土地・家屋で必要です。土地・家屋には管理義務があります。これは相続放棄をするときもかわりません。相続放棄をする場合には、次の相続人が管理をはじめられるまで管理します。そのため、例えば空き家であれば、近隣に迷惑をかけない程度に家の状態を維持することが必要です。
庭の手入れやガス・水道・電気の安全確保、窓ガラスや瓦に損傷があれば修理します。特に遠方に空き家があるときには、家の手入れのために宿泊を伴うこともあるでしょうし、高い交通費もかかります。何より、そのための時間を定期的に確保するのは、難しいという人も多いのではないでしょうか。
損害賠償
土地・家屋には管理の義務だけでなく、管理下の土地・家屋が原因で第三者の財産に損害を与えてしまったり、怪我や事故の原因になってしまったりすると、損害賠償責任が発生することがあります。具体的には次のようなケースが考えられます。
- 管理する山でがけ崩れが起き、第三者の家を壊した
- マンションの水漏れで階下の部屋を水浸しにした
- 空き家の塀が崩れて、通行人に怪我を負わせた
マンションの水道管や空き家の塀であれば、まだ相続人自身で管理することができそうですが、山林を安全な状態に保つには、業者に管理を依頼する費用が必要になる可能性があります。
土地だけを相続したくない場合はランニングコストで判断
まとまった預貯金や現金があるときには、相続放棄をせずに、不要な土地や家屋を相続し、これらはいずれ処分すればいいと考える人もいるでしょう。
そのようなときには、現金と預貯金の合計と固定資産税や管理費用の合計を比較して考えなければいけません。例えば500万円の預貯金があったとしても、５年～10年で預貯金よりも固定資産税と管理費用の合計が上回るといったケースも考えられます。
ここで重要なのは、相続人にとって現在不要な土地が、数年の間に用途がみつかったり、売却などの見込みがあるか。また、それまでの期間、費用を投じて管理する価値があるかのといったことの見極めです。
誰かに譲る
相続放棄をしても土地・家屋の管理義務は残るため、相続人にとって不要な土地は、可能であれば誰かに所有権を譲る方がその後の負担がありません。
そこで、相続放棄することを決める前に、何らかの方法で所有権をその土地・家屋を引き受けてくれる人に譲ることができないか十分に検討する必要があります。
売却する
相続放棄を検討するような土地・家屋ですから、お金のために売却しようと考えると難しいでしょう。しかし、どのような値段でも売却できれば、管理費用の出費がなくなるのですから、全体でみると収支はプラスになるといえます。
隣接する土地の所有者と交渉したり、更地にしてから売り出したりすることで売却できる可能性があるでしょう。
個人に譲渡する
購入でなく、譲渡であれば引き受けてもいいという人はいるでしょう。例えば、隣接する農地や家を所有する人です。個人に譲渡するときには、受け取る側に譲渡税がかかります。
企業へ寄付する
広い土地であったり、田舎でも環境のよい場所であったりすると、企業が保養地やそのほかの使用目的で引き受けてくれる可能性があるでしょう。
ただし、企業への寄付は、「みなし譲渡所得」として寄付をした側に納税の義務があります。寄付をする企業が公益法人などのときには、手続きをすることで非課税になります。
寄付をしているのに所得として扱われる理由は、税金のうえでは、土地をそのまま寄付したのではなく、売却した代金を寄付したものと「みなす」からです。このときの売却代金が所得として課税されています。
国庫に帰属させる
所有者不明の土地となってしまうのを防ぐため、一定の要件の元、土地所有権の放棄を可能とする制度が創設されました。
しかし放棄できるのは土地の所有権を相続した相続人に限り、生前から所有している土地を放棄することはできません。
また、この他に、放棄には法務大臣の承認申請が必要など要件が多く、実際に放棄するには高いハードルがあります。
▼相続放棄を依頼したい！見積りはこちらへ▼
全員が相続放棄をしたときの土地の管理
相続順位第3位の人が相続放棄をすると、全員が相続放棄をしたことになります。
このようなときにも相続人は、次の相続人が管理をはじめられるまで、財産の管理を続けなければなりません。あなたが相続順位第１位であれば、ルールのうえでは、相続順位第2位の人に引き継いだ時点で財産管理の義務がなくなりますが、あなたの相続放棄によって次順位以降の人は相続人になるのですから、現実には本当に管理をやめてしまえば、トラブルの原因になる可能性があります。
相続財産管理人を選任する
管理義務も含めて完全に土地を手放すために、裁判所に申し立てて選任してもらうのが相続財産管理人です。全員が相続放棄をしたケースでは、相続人が申し立てますが、被相続人に借金があるときには、債権者（被相続人にお金を貸した人）が申し立てるケースもあります。
相続財産管理人の申し立ては、「被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所」におこないます。
手続きのために必要なものは下記の通りです。
- 家事審判申立書
- 財産目録
- 収入印紙800円分
- 連絡用の郵便切手（管轄する家庭裁判所によって異なる）
- 戸籍関係の書類
手続きをすると最終的に「審判書」が送付されます。審判書の内容は選任の可否と、選任されたときには相続財産管理人の住所氏名です。
相続財産管理人の選任には、予納金や手数料を含めて30万円から100万円ほどかかります。しかし、いつまでも土地の管理義務が続いてしまうことを考えれば必要経費といえるのではないしょうか。
相続財産管理人は土地をどのように管理する？
被相続人に借金や未払い金があるときには、土地などプラスの財産を清算し、債権者に分配します。
最終的に財産が残ったときには、手続きをして国庫に帰属させます。
土地の相続放棄で専門家に相談したほうがいいケース
単純相続をしたいケースを除いて、相続放棄したい土地がある、どちらがいいか判断できない、どちらのケースも土地・家屋の価値を正確に計るのは難しいため専門家に相談したほうがいいといえるでしょう。
専門家に相談すれば、売却方法や寄付先など、相続放棄の判断以外にも、土地・不動産の活用方法をアドバイスしてもらえる可能性があります。また、売却や寄付の相手をみつけ、交渉をまとめるには、時間がかかることが考えられますので、「相続放棄の期限の伸長」手続きをして、相続放棄できる期間を延長しておくとより安心です。
相続放棄の期限の伸長は、「被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所」に申し立てます。3ヵ月の期限内の申請であれば、概ね認められます。
土地の相続放棄に関してよくある疑問
土地の相続放棄に関してよくある疑問と答えについてご紹介します。
Q：父が亡くなり、遠方の実家を相続放棄したいと思っています。注意事項は？
相続放棄することは可能です。しかし、次の相続人が管理をはじめるまでは管理義務があります。相続放棄をする前に、ご実家を売却や寄付することができないかも検討しましょう。
Q：土地を相続放棄したいと思っています。期限はいつまでですか？
財産の内容に関わらず相続放棄の期限は「相続が発生したときから3ヵ月以内」です。
Q：使い道のない土地と預貯金の両方が相続財産にあるので迷っています。
預貯金と土地の管理に必要な費用、価値などを比較することになりますが、見積もりが難しいので専門家に相談してください。また、土地の状況によっては、売却や寄付をできるケースもあります。
Q：相続放棄した土地の管理は永久に続くのですか？
相続財産管理人を選任すれば管理義務もなくなります。費用はかかりますが、管理義務が、ご自身だけでなく、子どもや孫に引き継がれてしまうことを考えると、早めに検討したほうがいいでしょう。
Q：他の財産を相続したいので、相続してから土地の所有権を放棄することはできますか？
他の財産を相続したあとに土地だけを相続放棄することはできません。一部だけを相続したいという場合は限定承認という方法を検討しましょう。専門家に相談をして、売却や寄付によって土地を手放すことができないか検討するのもよいでしょう。
まとめ
相続する財産に土地・家屋が含まれるときは、その価値の見積もりをしてプラスの財産か、マイナスの財産かを判断することが難しいことがあります。
また、相続放棄をした後も、管理義務があるため、費用や時間の負担も少なくありません。土地・家屋以外の財産を相続したくないときと異なり、土地・家屋を相続したくないというときには相続放棄の前に売却や寄付を検討しましょう。
知識がないと対応できないことも多いため、迷うときには、早めに専門家に相談することをおすすめします。
ご希望の地域の専門家を探す
ご相談される方のお住いの地域、遠く離れたご実家の近くなど、ご希望に応じてお選びください。
人気記事ランキング
-
1
相続手続きや相続税の悩みは「いい相続」専門家との無料相談の流れ・1分診断のご紹介 -
2
相続税の基礎知識｜相続税の対象になる財産と計算方法、控除額、申告と納税の仕方【税理士監修】 -
3
生命保険が相続対策になる理由は？メリット、デメリットを分かりやすく解説 -
4
【令和8年末まで延長】住宅取得資金贈与の特例とは？メリットやデメリット、要件を解説【行政書士監修】 -
5
名義預金をリセットしたい！戻す方法や使ってしまったときの問題点を解説 -
6
死亡した人の戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）の取り方、出生から死亡までのすべてを取り寄せる方法【行政書士監修】 -
7
遺産相続手続き代行サービスのおすすめは？自分で評判・口コミでの選び方や費用の見方のポイント【行政書士監修】 -
8
おひとりさまが甥や姪に財産を残したい！相続と贈与どちら？代襲相続のしくみを解説【行政書士監修】 -
9
親が高齢の場合、片方の親が亡くなったときの遺産分割の注意点は？
