相続手続｜不動産の財産調査について解説更新日: 2024年4月18日

記事についての注意事項

本記事の内容は、原則、記事執筆日（2020年12月2日）時点の法令・制度等に基づき作成されています。最新の法令等につきましては、弁護士や司法書士、行政書士、税理士などの専門家等にご確認ください。なお、万が一記事により損害が生じた場合、弊社は一切の責任を負いかねますのであらかじめご了承ください。

相続手続き

相続が起きたら相続財産を調査しなければなりません。これは相続人に対してどのような資産や負債が残されていて、遺言書が残されていない場合には遺産分割協議の際にその対象となるものを把握する必要があるからです。

この記事ではそのような相続財産の中でも不動産に関する調査について解説をしたいと思います。

財産調査の基礎知識
不動産の財産調査
財産調査の後にすべきこと
まとめ

財産調査の基礎知識

不動産の財産調査について解説をする前に、相続財産の調査についての基礎知識を確認しておきましょう。

相続財産の種類

相続財産にはプラスの財産とマイナスの財産が存在します。プラスの財産とは非相続人が残したいわゆる資産です。プラスの財産には「土地・建物のような不動産」「預貯金や株式などの金融資産」「宝石・骨董品などの動産」「ゴルフの会員権や著作権、特許権のような権利」などが存在します。

これらのプラスの財産は遺言書の内容や遺産分割協議の結果によって相続人に配分されます。

一方、マイナスの財産とは「銀行や人からの借入金」「未払いの医療費などの債務」「クレジットカードのキャッシング」などのことを指します。

マイナスの財産もプラスの財産と同様に、遺言書の内容や遺産分割協議の結果によって相続人に配分されます。これは相続人が被相続人の代わりに債務を負うということを意味します。すなわち、相続人は非相続人が残した資産（プラスの財産）と負債（マイナスの財産）の両方を相続するということです。

なお、被相続人の死亡により発生した財産で、本来の相続財産にはあたらないけれど、相続財産と同等の価値があるもののことを指すみなし相続財産については、相続財産として遺産分割協議の対象にはなりませんが相続税の対象となることに注意は必要です。みなし相続財産には生命保険金や死亡退職金が含まれます。

相続放棄

相続財産の調査をすることでプラスの財産が見つかることもあればマイナスの財産が見つかることもあります。プラスの財産がたくさん見つかり、相続人で分け合うことができれば良いですが、マイナスの財産ばかりが見つかった場合に相続人が借金を負うことになるのは避けたいと思います。

このように相続人がマイナスの財産を負わないために存在する制度が「相続放棄」です。相続放棄人は熟慮期間というものが設定されています。

熟慮期間とは、相続人が自己が相続する財産に何が含まれるかということを調査し、相続放棄をするべきかを考える期間です。熟慮期間は「自己が相続人であることを知った日から3ヵ月」と法律で定められています。この期間内に相続人は相続財産の調査を行い、自己が相続する可能性のあるプラスの財産とマイナスの財産を明らかにして、相続放棄をするかどうかを選択します。

すなわち、相続財産の調査は3ヵ月以内に行わなければなりません。なお、熟慮期間経過後に多額の借金があることが判明した場合には、借金の存在を知った時から3ヵ月以内であれば「相続放棄」をすることができる可能性があります。

不動産の財産調査

ここからは不動産の財産調査について解説していきたいと思います。不動産は金銭財産とは異なり国によって管理がされているので比較的財産調査をしやすいと思います。

対象となる不動産とは

まず、相続財産に含まれる不動産とは何かを説明したいと思います。不動産とは基本的に、田んぼや畑、宅地などの土地と建物となります。また、樹木や基礎がしっかりとしている小屋なども不動産として相続財産に含まれる可能性があります。これらの判断は専門家に任せることをおすすめします。

自宅で行う財産調査

不動産は相続財産の中でもその評価額が大きくなるものです。他方で、相続人には見つけづらいこともあります。

非相続人が住んでいた土地や建物はすぐに相続財産であることがわかりますが、別荘や投資物件、知人と共有で所有していた不動産などの場合には相続人が生前に把握できていない可能性もあります。

不動産の相続財産を調査する場合にまずすべきことは家の中で「登記識別情報（登記済権利書）」「固定資産税の課税通知書」「被相続人の名義の不動産登記簿」を探すことです。

「登記識別情報」は数年前までは登記済権利書という名称でした。相続調査の際に出てくる書類は、この「登記済権利書」であることもまだまだ多いと思います。この書類は不動産を売買などで取得して登記をした際に法務局から発行される証明書です。登記の手続きを司法書士に依頼していた場合には司法書士からその他の書類と合わせて受け取っているはずですので、司法書士事務所の記載のあるクリアファイルなどに挟んである場合もありますので注意して探してみてください。

不動産の所有者は国に対して固定資産税を支払わなければなりません。そして不動産の所有者に対しては「固定資産税の課税通知書」というものが送られてきているはずです。この通知書は不動産ごとに送られてきますので、通知書に記載されている不動産の所有者は被相続人である可能性が高いです。

「被相続人の名義の不動産登記簿」とは、法務局などで取得することができる不動産の証明書です。書類には「全部事項証明書」などと記載されています。これは「登記識別情報（登記済権利書）」と異なり誰でも取得することができます。なので、被相続人の本棚に不動産登記簿があるからといって必ずしもその所有者が非相続人であるとは限りません。不動産登記簿に記載されている所有者の欄を確認しましょう。

これらの書類がかなり古い場合にはすでに非相続人が所有者ではなくなっている場合があります。より確実な財産調査を行うために、これらの書類で目星がついた不動産についての不動産登記簿を改めて取得することをおすすめします。取得方法については、後ほど「法務局で行う財産調査」でご紹介いたします。

役所で行う財産調査

市役所や区役所、町村役場において「固定資産課税台帳」を請求することができます。この固定資産課税台帳は不動産に対する固定資産税について記載したものであるので、そこから被相続人の所有している不動産を調査することができます。

固定資産課税台帳とは、地方税法に基づき市町村が固定資産の状況および固定資産の課税標準である固定資産の価格を明らかにするために作成しているものです。これは「名寄帳」とも呼ばれます。

自治体によって取得できる場所が異なりますので事前に確認をしておきましょう。固定資産課税台帳には土地に関するものと建物に関するものがあるのでどちらも請求するようにしましょう。

申請に必要な書類は「申請書」「本人確認書類」「戸籍謄本」「死亡診断書」などです。

申固定資産課税台帳は誰がどの不動産を所有しているのかという情報が記載されているので誰でも取得することができるわけではありません。取得できる者は「所有者本人」「相続人」「代理人」です。相続人が忙しくて取得できない場合や財産調査を専門家に頼んでいる場合には代理人による申請となりますので委任状が必要になります。

法務局で行う財産調査

不動産の所有者がわかる書類としてよく使われる証明書が「不動産登記簿」です。これは法務局などで取得することができます。

先ほども少し紹介しましたが、家で見つかった証明書が古い場合などには、その不動産の最新の不動産登記簿を取得して、現在の所有者が被相続人であるのかを確認しましょう。不動産登記簿は法務局に赴いて発行するという方法や郵送で送ってもらうという方法があります。

また、証明書としての不動産登記簿は不要であり、情報だけ知りたいという場合には、「登記情報提供サービス」を用いて不動産登記簿に記載されている情報を閲覧することができます。ただ、これを印刷しても証明書としての効力はありません。

この法務局で行う財産調査についての欠点は、不動産の所在地をあらかじめ知っている必要があるということです。不動産登記簿を発行する際には不動産の所在地の情報が必要になりますので、不動産の所在地がわかっていない場合には法務局での財産調査は行えません。

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財産調査の後にすべきこと

冒頭でもご紹介しましたが、不動産や金融資産、その他の権利の財産調査は、相続人が相続をすることができる財産を明らかにするための作業です。ここからは財産調査が終わったらするべきことについてご紹介します。

財産目録の作成

財産調査を行った後はそれをまとめた財産目録を作成しましょう。

財産目録とは、相続財産を整理してまとめた表のことをいいます。これを作成することによって相続財産やその評価額などが明らかになり、遺産分割の際に相続人間でのトラブルを防止することができます。

また、相続税を申告する際には財産目録の提出が必要になるので、財産調査が終了したらそれをもとに必ず作成しましょう。財産目録を作成する際には、不動産や金融資産、その他の権利などのプラスの財産と負債などのマイナスの財産の調査結果を反映させて評価額を算出します。

財産調査の際に取得した固定資産評価証明書や残高証明書などを証拠として添付して、くれぐれも記載漏れがないようにしておきましょう。

財産目録には決まった様式はありませんので作成者が自由な形式で作成することができます。しかし、財産の評価額の算出やその後の相続税の計算など、専門的な知識が必要になることが多いです。誤った評価をしてしまうとその後の遺産分割の際にトラブルに発展してしまうことがありますので、専門家に頼ることもおすすめです。

遺産分割協議

相続の際に遺産分割協議を行わないと遺産分割協議書を作成することができません。遺言書が残されていない場合などには基本的に遺産分割協議を開催して、遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は相続手続きを行う際に利用します。例えば、銀行で預金相続の手続きをする場合、法務局で不動産の相続登記をする場合、証券会社で有価証券や株式の相続手続きをする場合、相続税の申告をする場合などがあります。

また、遺産分割協議書を作成するメリットの1つとして、相続人間でのトラブルを回避ができることがあります。遺産分割協議書はその名称のとおり、相続人間で遺産を分割するために協議した内容を記した書類であり、相続人間での合意によって作成されます。なので、相続手続きが終わった後に遺産分割についてトラブルになることを防ぐためにもその内容を書類で残しておくことが重要になります。

相続財産の調査をもとに作成した財産目録を適宜参照しながら、遺産分割協議を行うことになりますので、遺産分割協議を開催して、相続手続きに必要不可欠な遺産分割協議書を作成するためには財産調査を十分に行うことが重要になるのです。

また、相続に関する正確な法律知識を有しており、中立的な立場に立てる者が遺産分割協議にいない場合、可能なはずの権利主張などが出来ずにトラブルに繋がるということはよく起きてしまします。

これらの場合には「行政書士」や「司法書士」といった専門家に依頼することで、スムーズで正確な遺産分割協議書の作成・相続手続きを行うことが出来ます。

相続登記

財産調査の結果、被相続人が建物や土地などの不動産を所有していた場合にそれらが相続財産に該当することが考えられます。これらの不動産は不動産登記上、被相続人の所有物となっているので、不動産の所有権を相続人に移すために相続登記をする必要があります。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。すなわち、被相続人名義から相続人名義へ登記申請することによって、所有者が変わるということです。

他方で、相続登記は相続税の申告など、他の相続手続とは異なり、法律上の期限を決められているわけではありません。すなわち、相続登記を行うことは義務ではありません。ただし、相続登記をしないことによって相続人にデメリットが生じる場合があります。そのデメリットというのは「不動産の売却・担保の設定ができない」「相続関係が複雑になる」「差押えを受ける可能性がある」などです。

まとめ

ここまで不動産に関する財産調査について、その前提知識や財産調査の後にするべきことと合わせてご紹介してきました。不動産は相続財産の中でも評価額が大きくなりますので、見落とさないようにしっかりと調査をすることが重要です。また、財産目録の作成や遺産分割協議書の作成を専門家に依頼しようと考えている場合には、それぞれの工程をスムーズに行うために財産調査のタイミングから専門家に依頼することをおすすめします。

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