【必須】相続した不動産を売却した時にかかる税金(所得税・復興特別所得税・住民税・印紙税）について解説更新日: 2024年5月17日

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相続税

相続した不動産を売却した時には、どのような税金がかかるのでしょうか？

また、その税額はどのように計算するのでしょうか？控除や特例の適用を受けて節税したり、必要書類を提出する必要があるのかなど、気になることがありますよね。

この記事では、このような疑問を解消し、相続した不動産を売却した時にかかる税金を上手に節税するポイントについて説明します。

相続した不動産を売却した時にかかる税金
所得税・復興特別所得税・住民税・印紙税とは
譲渡所得の出し方
不動産の譲渡契約書にかかる印紙税
まとめ

相続した不動産を売却した時にかかる税金

相続した不動産を売却した時にかかる税金には、以下のような種類があります。

譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税
不動産の譲渡契約書にかかる印紙税

以下、それぞれについて説明します。

所得税・復興特別所得税・住民税・印紙税とは

まずはそれぞれの税金について、簡単に解説しておきます。

所得税…個人の所得に対してかかる税金で、1年間の全ての所得から所得控除を差し引いた残りの課税所得に税率を適用し税額を計算
復興特別所得税…所得税額に対する付加税。東日本大震災からの復興のための財源の確保するための税金
住民税…都道府県民税と市町村民税を合わせた税金

印紙税…契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づきその文書に課税される税金

譲渡所得の出し方

譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます（ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはならず、事業所得になります）。

ここでは、特に、土地や建物についての譲渡所得について説明します。

譲渡所得の金額は、次のように計算します。

「収入金額 − (取得費＋譲渡費用) − 特別控除額＝課税譲渡所得金額」

収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

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空き家を売ったらお得な制度って？譲渡所得の特別控除の特例を受けるには条件がある？

質問者：T.N相続した家が空き家となりそのまま放置されることを防ぐ対策として「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が設けられています。空き家問題は深刻になっている少子化、そして都会へのさらなる人口集中も進んでいます。そのような中で、誰も住む人がおらず放置される「空き家」の問題は年々深刻化し、全国で820万戸も存在しています。「土地の上に建っている建物を取り壊すと固定資産税が最大6倍に上がってしまう」ということも廃墟のような状態の空き家を増やす原因になっています。そのよう...

建物の取得費

取得費には、売却した不動産を被相続人（亡くなった人）が取得した時の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

取得費に含まれるもの

具体的には、次のようなものが取得費に含まれます。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

土地や建物を購入（贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

※業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
土地の取得に際して支払った土地の測量費
所有権などを確保するために要した訴訟費用 ※例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

また、相続により取得した財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができます。

これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいますが、この特例は、後述の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」との併用ができません。

税額を試算して、より税額が低くなる方の適用を受けるようにしましょう。

取得費が分からない場合は、収入金額の5％相当額とします（この場合には、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることはできません。）。

また、取得費が収入金額の5%未満の場合も、収入金額の5%とします。

譲渡費用

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです。

修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

特別控除

そして、特別控除には、様々なものがありますが、相続した不動産について特に関係するものに、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。

これは、空き家となった被相続人（亡くなった人）の住まいを相続した相続人が、耐震リフォーム又は取壊しをした後にその家屋又は敷地を譲渡した場合には、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から3,000万円を特別控除するというものです。

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譲渡所得税の税率

不動産に対する譲渡所得税の税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得とで異なります。

長期譲渡所得の場合は20.315％（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、短期譲渡所得の場合は39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）です。

不動産を売った年の1月1日現在で、その不動産の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

不動産の所有期間

相続した不動産の所有期間ついては、被相続人の所有期間と相続人の所有期間を通算して判定されます。

例えば、30年前に被相続人が1000万円で取得した不動産を相続し3000万円で譲渡しその譲渡費用が100万円だった場合は、長期譲渡所得なので税率は20.315%となり、譲渡所得税額は、「3000万円−（1000万円＋100万円）×20.315%＝385万9850円」となります（取得費加算と特別控除がない場合）。

不動産の譲渡契約書にかかる印紙税

不動産を売却する際には、通常、契約書を作成します。

土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書には、契約書に記載された売買代金等契約金額に応じた税額の収入印紙を貼付しなければなりません。

印紙税の軽減措置の延長

「所得税法等の一部を改正する法律」により、租税特別措置法の一部が改正され、「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」については、令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成されるものについても、印紙税の軽減措置が適用されます。契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものとなります。

不動産の譲渡に関する契約書にかかる軽減後の印紙税の税額は下の表のとおりです。

記載された契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円