死亡後の家の名義変更の期限は？しないときのリスクや手続きの流れについても解説！
家の所有者が死亡後、その家の相続人は、家の名義変更をしなければならないのでしょうか？
その期限は決まっているのでしょうか？
名義変更の必要書類や費用についても併せてご紹介します。
是非、参考にしてください。
死亡後の家の名義変更の期限は3年に！
死亡した人の所有していた不動産を相続したときに行う名義変更の手続きを相続登記と言います。
相続登記は令和6年4月1日から義務化されます。
義務化されると、相続によって不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされます。
では、この日までに相続した不動産は名義変更しなくてもいいの？と思う方もいるでしょう。
しかし、この義務化は過去の相続についても適用されます。
なので、すでに不動産を相続したけれど名義変更していない方も早めに手続きを開始しましょう。
相続登記の義務化についての詳細は「【令和6年4月1日から施行】相続登記の義務化が決定！違反の場合は過料など必須知識をまとめて解説」で解説しています。
家の名義変更をしないリスク
名義変更をせずに、費用を節約しようと考える人もいるかもしれませんが、以下のようなリスクがあります。
- 他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある
- 不動産の売却・担保設定ができない
- 権利関係が複雑になる
- 次の相続時に2倍の費用がかかる可能性がある
- ペナルティを受ける可能性がある
以下、それぞれについて説明します。
他の相続人の持分を差し押さえられたり、売却されたりするおそれがある
家の名義変更をしていなければ、他の相続人の債権者等から家を差し押さえられるおそれがあります。
家などの相続財産は、遺産分割が済むまでは、すべての相続人が相続分に応じて共有している状態です。
遺産分割協議で誰がどの財産を取得するかを決めて遺産分割を行うと、協議で決まった相続人がその財産を取得することになります。
しかし、家を取得した相続人は、名義変更しなければ、その家についての権利を第三者に対して主張することはできません。
名義変更を行っていない状態は、第三者から見れば、まだ遺産分割が済んでいない共有状態になるのです。
ですので、他の相続人の債権者は、その相続人が債務を弁済しない場合は、相続財産についてのその相続人の持分を差し押さえることができることがあるのです。
また、他の相続人に債務がある場合だけでなく、他の相続人が勝手に共有登記をして共有持分を売却することもできてしまいます。
そうすると、どちらにせよ、見ず知らずの人と不動産を共有している状態になってしまいます。
この状態を解消して不動産を単独で所有するには、共有持分を買い取ることになるでしょう。
共有持分の買い取りに要した費用は、債務者であった相続人に求償することができますが、差し押さえを受けるくらいなので、求償に応じる程の資力がなく、回収することは難しいでしょう。
このように、名義変更をしていないと、余計な出費がかかるおそれがあります。
家の権利関係が複雑になる
権利関係が複雑化して、名義変更をすることが大変になってしまうかもしれません。
例えば、被相続人（亡くなった人）の妻Aと被相続人の姪Bが共同相続人のケースで、遺産分割協議で家をAが取得することになったとします。
Aが名義変更を行わずにいたところ、Bが亡くなり、Bの夫Cが家を相続したとします。
その後、Cも亡くなり、Cの甥姪D、E、F、G、H、I、J、Kの7人がCの財産を相続したとします。
その後、Aは家を売却するために、名義変更を行おうとしても、そのためには、被相続人の姪の夫の甥・姪という見ず知らずのD～Kの7人の同意が必要になります。
その7人が気の良い人たちであれば、同意してくれるかもしれませんが、お金に困っていたりすると、同意に応じる代償としてのハンコ代を求めたり、共有持分の買い取りを請求することも考えられます。
次の相続時に2倍の費用がかかる可能性がある
名義変更をしないと、その人が名義変更費用を節約できても、その人の相続人が、その人の分まで名義変更費用を負担しなければならない可能性があります。
どういうことかというと、例えば、家の所有者が亡くなって（一次相続）、相続人がその家について名義変更をしないまま亡くなったとします（二次相続）。
二次相続の相続人が名義変更をする場合には、一次相続の名義変更と二次相続の名義変更の2回分の名義変更をしなければならず、倍の費用がかかってしまうのです。
したがって、名義変更費用の節約のために名義変更をしないということは、次の世代に自分の分の名義変更費用を押し付けているという言い方もできます。
なお、2018年4月1日から2025年3⽉31⽇までの時限措置として、一代前の相続登記（名義変更）にかかる登録免許税を免税にする特例がありますので、当該措置の適用が受けられれば、必ずしも2倍の費用がかかるというデメリットが当てはまらない場合もあります。
ペナルティを受ける可能性がある
相続登記の義務化が決定されたことにより、令和6年4月1日からは相続等により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、正当な理由がないのに申請を怠ったとき、10万円以下の過料の対象となります。
なお、義務化自体は令和6年4月1日から施行ですが、過去の相続についても適用されます。
義務化の対策についての詳細は「相続登記の義務化の対策方法は？相続人申告登記や相続土地国庫帰属制度など新制度をわかりやすく」を参照してください。
家の名義変更の流れ
家の名義変更は、概ね、次のような流れで行います。
- 登記事項証明書の取得
- 必要書類の準備
- 登記申請書の作成
- 申請
なお、不動産を相続したときに行う名義変更の登記を相続登記と言います。
登記事項証明書の取得
登記事項証明書は、相続登記に必要な書類ではありませんが、取得することをお勧めします。
登記事項証明書は、相続する不動産の情報を正確に把握するために必要です。
登記事項証明書（登記簿謄本）は、全国の地方法務局の出張所のどこでも誰でも発行することができます。
| 登記事項証明書 | 金額 |
|---|---|
| 窓口請求受取 | 600円 |
| オンライン請求・郵送受取 | 500円 |
| オンライン請求・窓口受取 | 480円 |
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必要書類の準備
相続登記の際に必ず要る書類と、場合によって必要となる書類があります。
ここでは、遺産分割協議で取得者が決まった場合についてご紹介します。
- 登記申請書
- 被相続人の全ての相続人を明らかにする戸籍謄本等
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑登録証明書
- 固定資産税評価証明書
- 住所証明情報（住民票の写しや戸籍の附票等）
相続登記についての詳細は「実家の家と土地を相続したらどうする？不動産の相続手続きの流れや節税効果のある制度。注意点も紹介」を参照してください。
遺産分割協議書については「遺産分割協議書と遺産分割協議証明書、それぞれを利用すべきケースとひな形のダウンロード方法」を参照してください。
固定資産税評価証明書については「相続登記で固定資産税評価証明書が必要書類である理由や取得方法を見本付きでわかりやすく解説」詳しく解説しています。
登記申請書の作成
先述の必要書類にある登記申請書は、法務局で入手できます。また、法務局のホームページからダウンロードもできます。
申請
相続登記の申請は、その相続不動産を管轄する法務局で行います。
全国の法務局とその管轄エリアは、法務局ウェブサイトの「管轄のご案内」ページで確認することできます。
なお、郵送で申請することもできますし、オンラインで申請することも可能です。
オンラインの申請は「登記・供託オンライン申請システム 登記ねっと 供託ねっと」をご利用ください。
家の名義変更にかかる費用
相続登記には登録免許税を払う必要があります。詳細は「登録免許税は不動産を名義変更する相続登記で払う税金！相続税、不動産取得税との違いも解説」を参照してください。
まとめ
家の建物や土地等が相続財産に入っていることは多いものです。放置しておくとその後さまざまなトラブルやリスクの要因となりうるため、早めに手続きを済ませておくことが大切です。
いい相続では、相続に精通した専門家をご紹介しています。相談も初回面談も無料ですのでお気軽にお問い合わせください。
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