借家権割合とは？賃貸住宅が相続税対策に有効な理由をわかりやすく説明
本記事は、いい相続の姉妹サイト「遺産相続弁護士ガイド」で2019年5月17日に公開された記事を再編集したものです。
賃貸住宅が相続税対策に有効な理由を理解するためには、「借家権割合」について知っておく必要があります。
この記事では、借家権割合についてわかりやすく説明したうえで、さらに賃貸住宅が相続税対策に有効な理由についてもわかりやすく説明します。
目次
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借家権割合とは？
借家権割合とは、自用の建物とした場合の相続税評価額に対する、その建物の借家権の相続税評価額の割合のことです。
「しゃっかけんわりあい」または「しゃくやけんわりあい」と読みます。
借家権とは？
借家権とは、借地借家法の適用を受ける建物の賃借権のことです。
借家権に基づき賃借中の建物は、契約期間が満了しても更新することができる場合が多く、貸主の勝手な意向だけで無理やり追い出されることは原則としてありません。
契約期間満了に伴って貸主が借主に明渡しを求めるためには、立退料の支払い等を含め、明渡しを求めることについて正当な理由がなければなりません。
貸家の相続税評価額の計算方法
このように借家権の設定されている貸家は、自用の建物に比べて、貸主にとって使い勝手が悪いので、貸家について相続したり贈与を受けた場合、その相続税評価額の算定に当たって、その家屋の相続税評価額から一定の割合を控除することになっています（相続財産は相続税、贈与を受けた財産は贈与税の課税対象となりますが、いずれの場合も財産の相続税評価額に対して課税されます。）。
貸家の相続税評価額は、次の式で計算します。
| 家屋の相続税評価額−家屋の相続税評価額×借家権割合×賃貸割合 |
借家権割合は30％（2019年現在）
借家権割合は、2019年現在、全国どの地域でも30%となっています。
借家権割合は、今後、変更になる可能性があります。
借家権割合を調べるには、国税庁ウェブサイトの財務評価基準書のページをご参照ください。
借家権割合を調べたい都道府県（建物が建っている都道府県）をクリックし、次に、「借家権割合」の文言をクリックすると、その都道府県の借家権割合を示したページにたどり着くことができます。
借家権割合は、「100分の30」のようなかたちで表しますが、「100分の30」は30%のことです。
賃貸割合とは？
賃貸割合は、「当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計」を「当該家屋の各独立部分の床面積の合計」で除した（割った）値です。
なお、この「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。
相続した、または、贈与を受けた家屋の各独立部分の床面積の合計が100?で、そのうち、課税時期（相続時または贈与を受けた時）において賃貸されている各独立部分の床面積の合計が80?であった場合の賃貸割合は、「80?÷100?＝80%」となり、「借家権割合30%×賃貸割合80%＝24%」を控除できることになります。
賃貸割合が高ければ高いほど、控除できる額が大きくなります。
賃貸アパートを相続する場合は、相続時に、できるだけ満室に近い方が控除できる額が大きくなるというわけです。
なお、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期において一時的に空室となっていたに過ぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。
- 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること
- 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと
- 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること
- 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じ額
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ額です。
固定資産税評価額を調べる方法には、次の3つがあります。
- 「固定資産税・都市計画税 課税明細書」を確認する
- 「固定資産評価証明書」を取得する
- 「固定資産課税台帳」を閲覧・綜覧する
貸家の相続税評価額の計算例
仮に、この家屋の相続税評価額（＝固定資産税評価額）が1000万円であるとすると、貸家としての相続税評価額は、前述の式に当てはめて、「1000万円−1000万円×30%×80%＝760万円」となります。
借家権にも相続税や贈与税がかかる？
それでは、反対に、借家権について相続したり贈与を受けた場合は、その相続税評価額はどのように計算するのでしょうか？
この点、借家権については、「この権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。」とされています。
したがって、ほとんどの地域では借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行はないので、ほとんどの地域では借家権は評価しないということになります。
つまり、ほとんどの地域では、借家権について相続したり贈与を受けても、相続税や贈与税はかかりません。
なお、借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行のある地域では、借家権の相続税評価額は次で計算します。
| 家屋の相続税評価額×借家権割合×賃借割合 |
賃借割合は、「当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち賃借している各独立部分の床面積の合計」を「当該家屋の各独立部分の床面積の合計」で除した（割った）値です。
もっとも、前述のとおり、ほとんどの地域では借家権は評価しない（相続税や贈与税がかからない）ので、この式を使うケースはほとんどないでしょう。
子供に家屋を賃貸してから相続・贈与すると節税になる？
貸家の評価の際は、借家権が権利金等の名称をもって取引される慣行の有無にかかわらず、借家権割合等に応じた金額を控除することができます。
そうすると、貸家の価額からは借家権分の価額を控除できるにもかかわらず借家権の価額は0円となるので、例えば、子供に家屋を賃貸してから贈与したり相続させたりすると、理屈のうえでは、家屋の評価額を借家権の価額分だけ下げることができてしまいます。
もっとも、このような極端な相続税対策は必ずしも認められるとは限らず、自己判断で実行すべきではありません。
相続税対策については、相続税に強い税理士に相談したうえで検討すべきでしょう。
なお、無償で貸している場合や、著しく低廉な価格で貸している場合は、借家権割合の適用を受けることはできません。
最低でも固定資産税の2倍〜3倍の家賃をもらっていなければ借家権割合の適用を受けることはできないでしょう。
貸家建付地の相続税評価額
なお、貸家だけなく、貸家が建っている土地（貸家建付地）についても、借家権割合等を使って、相続税評価額が自用地よりも低く計算されます。
具体的には、「自用地とした場合の価額−自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算することができます。
貸家建付地については詳しくはが「貸家建付地の相続税評価額の計算方法と貸家建付地による相続税対策」をご参照ください。
賃貸住宅が相続税対策に有効な理由と注意点
財産をなるべく不動産に換えておくことは相続税対策になります。
相続税評価額は実勢価格よりも低く見積もられるからです。
例えば、1億円の現金を持っていたとします。
現金のまま相続すると、1億円が課税価格となります。
ところが、この1億円で、土地を購入して賃貸アパートを建てたとします。
土地も建物もそれぞれ5000万円だったとします。
相続税評価額は、市場価格の約8割程度になります。
固定資産税評価額は、市場価格の約7割程度になります。
市場価格5000万円の土地の相続税評価額は、5000万円×80%＝4000万円程度になります。
さらに賃貸アパートのような貸家建付地の場合は、前述のとおり、評価をさらに減額することができます。
具体的には、「自用地とした場合の価額−自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」で計算することができます。
借地権割合が40%、借家権割合が30%、賃貸割合が90%だとすると、貸家建付地の評価額は、4000万円−4000万円×40%×30%×90%＝3568万円となります。
また、市場価格5000万円の建物の固定資産税評価額は、5000万円×70%＝3500万円程度になります。
建物については、賃貸用なので、借家権割合の30%を差し引いて、2555万円×（1−30%×90％（賃貸割合））＝2555万円となります。
土地と建物の評価額を合算すると、3568万円＋2555万円＝6123万円となり、現金のまま持っていた場合に比べて4割近く評価額を削減することができました。
このように賃貸アパートには節税効果がありますが、節税の面だけに目を向けてアパート経営に乗り出すことは得策とは言えません。
建物は築年数が経過すればするほど資産価値が下がりますし維持管理費や入居者募集のための広告宣伝費もかかります。
資産価値の低下分と維持管理費を上回るだけの賃料収入が得られなければ、事業としては失敗です。
賃貸アパートは地域によって供給過多の状態になっており、入居者が決まらず想定していた賃料収入が得られないケースも多々あります。
節税効果以上に損失が出てしまうことも珍しくはありません。
アパートを建てる前に事業として収益性が期待できるかという点を厳しい目で見定めた方がよいでしょう。
相続税や贈与税の申告時の必要書類
貸家や貸家建付地等の評価額を控除する場合は、税の申告時に、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を添付しなければなりません。
用紙は、以下のリンクからダウンロードできます。
まとめ
以上、借家権割合について説明しました。
相続税を計算する際や、相続税対策を検討する際は、相続税に強い税理士に、一度、相談してみることをお勧めします。税理士をお探しの方はお気軽にご連絡ください。
▼実際に「いい相続」を利用して、税理士に相続税申告を依頼した方のインタビューはこちら
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