遺産分割における不動産評価方法
本記事は、いい相続の姉妹サイト「遺産相続弁護士ガイド」で2020年10月1日に公開された記事を再編集したものです。
遺産分割の際に、不動産をどのように評価すべきかということが問題となることがあります。
この記事では、遺産分割における不動産の評価方法について、ご説明します。是非、参考にしてください。
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相続人全員の同意があれば、どのように評価してもよい
相続に関して不動産を評価するケースとしては、主に、遺産分割時と相続税申告時があります。
相続税申告のために不動産を評価する際は、評価方法が細かく決められており、基本的には、ルールに則って評価しなければなりません。ルールに則らずに不動産を低く評価し、相続税額を少なく申告した場合は、税務調査で指摘を受けて、追徴課税をなされる可能性があります。
なお、反対に、ルールに則らずに高く評価してしまい、税額を多く申告してしまった場合は、特段問題とはなりませんが、税務署は「税金を納め過ぎていますよ」とは教えてくれないので、自分が損してしまいます。
一方、遺産分割のために、不動産を評価する場合は、相続人全員の同意があれば、どのように評価しても構いません。
遺産分割における不動産の評価方法
遺産分割における不動産の評価は、前述のとおり、相続人全員の同意があれば、どのように評価しても構いませんが、評価対象の不動産を取得する人は評価額が低くなった方が得になり、取得しない人は評価額が高くなった方が得になるので、不動産の評価方法を巡って相続人間で意見が対立することがあるため、一定の基準が必要となります。
この点、基本的には、遺産分割時の実勢価格（時価）を基に評価するのが最も公平であると言えるでしょう。
また、遺産分割協議が調わない場合は、家庭裁判所での調停や審判によることなりますが、その場合は、遺産分割時の実勢価格で評価することになるので、協議の時点でも、やはり、遺産分割時の実勢価格を基準とした方がよいでしょう。
しかし、次は、その実勢価格をどのように求めるかということが問題となります。
この点、実勢価格の求め方として、次のような方法があります。- 鑑定
- 不動産会社による査定
- 相続税評価額を基に計算
- 固定資産税評価額を基に計算
- 地価公示価格を基に計算
それぞれについて、以下、説明します。
鑑定
不動産鑑定士による鑑定が最も信頼できる評価方法です。
しかし、鑑定費用は目安として30万円〜50万円ほど、鑑定期間は短くても2週間ほどかかります。また、不動産鑑定士による鑑定費用は、鑑定評価額と不動産の種類に応じて決定されることが多く、場合によっては費用がさらに高額になる可能性もあります。
また、せっかく鑑定してもらっても、相手方が鑑定結果に納得しないこともありえます。合意形成のためには、鑑定を依頼する専門家を双方の合意の下で選び、鑑定結果に従うことを合意のうえで、鑑定を依頼するとよいでしょう。
不動産会社による査定
不動産会社に売却の相談をすると売却見込み額を査定してくれます。
費用はかかりませんが、鑑定ほど正確ではなく、業者によって査定価格が大きく異なることもあります。
また、依頼者から要望を受けて、恣意的な査定価格の算出に協力する業者がいないとも限りません。
相続税評価額を基に計算
相続税がかかる場合は、相続税評価額を算出することになりますが、相続税評価額から土地については0.8を、建物については0.6を、マンションについては0.5を割り戻すことで実勢価格に近い価格を算出することが可能です。
例えば、相続税評価額が1億円の土地の実勢価格の目安は、「1億円÷0.8＝1億2500万円」と算出できます。土地の相続税評価額の算出方法については「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の書き方と記載例」をご参照ください。
建物の相続税評価額は、基本的には、固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書等で確認できます。
マンションの相続税評価額は、区分建物の価額と敷地権の価額を足し合わせて算出します。詳しくは「マンションの相続税評価額の計算方法と相続税対策をわかりやすく説明」をご参照ください。
固定資産税評価額を基に計算
相続税申告が不要なケースでは、土地の相続税評価額をわざわざ算出しないでしょうから、代わりに固定資産税評価額を利用することがあります。
固定資産税評価額は、前述のとおり、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書等で確認できます。
地価公示価格を基に計算
地価公示価格は、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格として、毎年3月に国が公示する土地の価格です（建物には公示価格はありません）。
地価公示価格は、固定資産税評価額や相続税評価額に比べて、時価に近いものとして信頼性が高い指標と言えます。
一方、地価公示価格の難点としては、地価公示価格は、標準地と立地や地形などの条件が全く同一ではないため一定の修正が必要になることがあります。
地価公示価格は、国土交通省のこちらのサイトから調べられます。
結局どうやって評価すべき？
以上のとおり、遺産分割における不動産の評価方法には様々なものがあります。
それでは、結局、どの方法で評価すればよいのでしょうか？
揉めている場合は鑑定
評価方法で揉めている場合は、鑑定が最も正確で最もおすすめの評価方法です。
費用はかかりますが、高額な不動産の評価額は、評価方法によって数百万〜数千万円違ってくることも珍しくないので、高額の不動産の場合は特に、鑑定費用を出し惜しみしている場合ではないでしょう。
なお、鑑定費用を誰が出すかは、明確な決まりはありませんが、各相続人が法定相続分に応じて負担するのが一般的です。
揉めていない場合は不動産会社の査定でもよい
評価額が多少不正確で、その結果として、相続人の中に多少得をする人と損をする人が出てきたとしても問題ないと思えるくらい相続人同士の関係が良好な場合は、不動産会社の査定に委ねてもよいでしょう。
この点、売るつもりが全くない場合は、査定だけ依頼するのは気が引けると思われるかもしれません。
確かに不動産会社によっては、売るつもりのない場合は迷惑になるでしょう。
しかし、現状売るつもりがなく査定だけでも大歓迎という不動産会社もあります。
そのような不動産会社から一括で査定を受けられる以下のような便利なサイトもあるので、利用してみるとよいでしょう。
相続税評価額・固定資産税評価額からの算出額、地価公示価格も確認しておくべき
鑑定を依頼する場合も査定を依頼する場合も、相続税評価額や固定資産税評価額を割り戻して算出した評価額や地価公示価格（土地の場合）を事前に確認しておき、おおよそ目安を掴んでおくとよいでしょう。
もし、鑑定や査定による評価が、目安として考えていた額と大きく乖離している場合は、なぜ、そのような評価となったのかを質問してみるとよいでしょう。
まとめ
以上、遺産分割における不動産の評価方法について説明しました。
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