私の所有するマンションは地上権なのですが、それでも私が亡くなった場合に相続税の対象になるものでしょうか？更新日: 2024年2月8日

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相続税

私が持っているマンションは賃借権ではなく地上権のみをもっているのですが、これは相続税の課税対象になりますか？

マンション所有者が持っている土地の権利が「地上権」であった場合もやはりそれは財産権の一つですので、相続税の対象となります。

地上権とは？

そもそも地上権とは、他人の所有する土地に建つ建物や竹林を所有できる権利をいいます。原則として、土地所有者の許諾がなくても売却したり建て替えたりすることが可能です。

また、土地や建物を自由に使用したり、貸して収益を上げたり処分できる権利を所有権、他人の所有している土地を借りて、建物を建てたりする権利を借地権と言います。

借地権はさらに、地上権と賃借権に分けられます。賃借権は、他人の所有している土地を使う権利ですが土地の所有者の許諾を得ないと、原則的には建て替えや建物の売却はできません。

マンションの所有と土地の権利

マンションはそれぞれの持ち主がそれぞれの部屋の「所有権」を持つと同時に、その部屋を所有するための土地の権利も保有していることになります。マンションの場合、基本的に一筆（数筆の場合もある）の土地につき、部屋の所有者がそれぞれ床面積の割合に応じた権利を持っているという関係になっています。

昭和の時代に建てられたような古いマンションですと「土地と建物の権利が一体化されていない」物件もあるのですが、最近建てられるものはまず「土地と建物が一体化されているため、分離して処分できない」権利関係になっていることが普通です。この場合、部屋の所有者が持つ土地の使用権のことを「土地の敷地権」といいます。

「敷地権」は所有権である場合が多いのですが、土地を借りる権利である「地上権」や「賃借権」が設定されていることもあり、これも他の不動産と同様に財産的価値を持っています。

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地上権の評価

地上権は「物権」（所定のものを直接支配する権利）であるため、とても強い権利といえますが、所有権には劣るため、通常の土地の評価金額に対して一定の割合を掛ける（減額する）形で評価されます。

まず、通常の土地の評価方法を確認してみましょう。土地の評価というのは「市街地の宅地」を評価する際に用いる「路線価方式」またはそれ以外の土地を評価する際に用いる「倍率方式」のどちらかで評価します。

路線価方式

路線価はその宅地が面している道路につけられた価格を参考に、土地の形状などを考慮して算出される金額です。路線価方式は路線価が定められている地域で使われます。

倍率方式

その一方、路線価が定められていない地域では倍率方式を利用します。倍率方式では固定資産税評価額に対して一定の倍率を掛けるのですが、具体的な倍率は国が定めています。路線価、あるいは倍率がどのくらいかは国税庁のウェブサイトや税務署に行って調べることができます。そして、地上権の場合はそのようにして得られた価格を以下の割合で補正して計算します。

地上権はその存続する期間を定めることができますが、権利の残存期間がどのくらいあるのかによって下記の割合（地上権割合）を掛けます。

地上権割合

権利の残り期間によって、税率は以下の通りになります。
・10年以下　→　5％
・10年～15年以下　→　10％
・15年～20年以下　→　20％
・20年～25年以下　→　30％
・25年～30年以下、期間の定めがないもの　→　40％
・30年～35年以下　→　50％
・35年～40年以下　→　60％
・40年～45年以下　→　70％
・45年～50年以下　→　80％
・50年～　→　90％