父が借入金を原資にアパートを建てる予定です。アパートが建った後に相続したら評価はどうなりますか？更新日: 2024年1月9日

記事についての注意事項

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相続税

質問者：M.T

相続税は相続開始した時、つまり被相続人（亡くなった人）の死亡時の財産の評価に対して課税されます。基本的に土地は「路線価格」、建物は「固定資産評価額」が基準となります。しかし、土地や建物を誰が所有するのか、実際に利用しているのは誰かという点によっては、そのままの評価額で相続税額を算出することが妥当ではないケースもあります。

貸宅地・貸家建付地とは

自分の土地の上に他人が所有する建物が存在するケースを「貸宅地」といいます。それに対して土地・建物も同一人物の所有で、建物を他人に貸しているケースを「貸家建付地」（かしやたてつけち）といいます。
「貸宅地」では、他人が土地に借地権を設定しており、借地権を設定していない土地（自用地）に比べると土地の使用・処分権限が大幅に制限されるため、土地の財産価格は下がります。
また「貸家建付地」は貸宅地と異なり、土地・建物双方とも自分の財産ですが、貸家には借家人がいる以上建物も土地も簡単には処分できなくなるため土地・建物双方とも財産価格が下がります。

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土地の上に自己所有のアパートが建っている場合の評価

自己所有の土地の上に自己所有の建物（アパート）が存在している場合、アパートには他人が賃貸人として居住しているため、上記の「貸家建付地」に該当します。この場合、土地の相続税評価額の計算は、自用地の評価から貸家建付地評価に変わります。また、建物の相続税評価額も貸家としての評価に変わります。
具体的な計算方法は、
貸家建付地は、自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
貸家は、固定資産税評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）
※借地権割合は路線価図（税務署や国税庁ウェブサイトで閲覧可能）で定められており、借家権割合は30％となっています。

このように、父が生前に借入をしてアパートを建てた後に相続が発生した場合、土地・建物双方の評価額を下げることができ、相続税の納税金額を圧縮することが可能となります。具体的な路線価図の見方は慣れない人には難しいため、どのくらいの評価になるかを判断する際は税理士に相談することをおすすめします。

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賃貸物件の留意点

貸家建付地評価方法を利用することで土地や建物の評価金額を下げることができ、また、アパート建築資金として銀行からの借入がある場合は残債務額を「債務控除」として相続財産から差し引いて相続財産の評価額も下げることも可能となります。ただ一方で不動産を賃貸するということは、建物の空室リスクや借家人との契約トラブル等の問題が出てくる可能性もあるため、経営者としてのスタンスを持って取り組まなくてはなりません。

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