父親名義のマンションに住んでいるのですが、父親が亡くなった場合にどのように評価されるのでしょうか？更新日: 2024年1月10日

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相続登記

質問者：A.Y

不動産の評価は、どのような目的で使うかによってその評価方法が異なります。

遺産分割協議に使う評価は何？

被相続人（亡くなった人）の遺産につき、遺産分割協議を行う場合には不動産の評価がしばしば問題となります。法的には遺産分割協議においてどのような評価基準を使うかがはっきりと決まっていないからです。不動産は「一物四価」などと言われており、何種類もの評価方法があるのです。
まず、「実勢価格（時価）」です。これは、不動産仲介業者などに頼んで売りに出した時にどのくらいで売れるのかといういわば現在の市場価値のことです。これを知るには不動産業者に物件の査定を依頼すると算出してもらうことができます。（多くの場合は無料）
次に「公示価格」といって、国土交通省が公示する「標準値」の地価に照らした算定した価格があり、これは毎年1月1日時点の地価が毎年3月下旬に公示されています。
そして、相続税や贈与税の算定基準として使われるのが「路線価」です。路線価は国税庁が発表している全国40万地点の道路を基準とした価格です。土地が面している道路の面積の路線価を掛け、それに道路の個別事情を考慮した補正を加えて計算します。路線価は毎年1月1日を基準として8月に発表されていますが、国税庁のウェブサイトや各税務署で閲覧することができます。
最後に、固定資産税や登録免許税の算定基準として使われる「固定資産税評価額」です。これは市区町村が決定する価格ですが、3年ごとの評価替えが行われています。固定資産税評価額は固定資産税の納税通知書に記載されている他、所有者や相続人が市区町村長役場の税務課で評価証明書を請求することもできます。実勢価格を10とすると大体公示価格が9、路線価が8、固定資産税評価額が7くらいの価格差になっていますが、どれを採用するかはあくまで相続人の間での話し合いに委ねられることになります。

マンションの評価はどうなるの？

マンションについては各人の所有する部屋（専有部分）と土地の持分（敷地権）に分かれることになります。部屋、つまり建物部分は固定資産税評価額で考えますが、土地はもし路線価が出ているところ（主に市街地）なら路線価で計算し、路線価が出ていないところ（郊外など）なら固定資産税評価額に一定の倍率を掛けた価格を用いることになります。ただ、具体的に価格を知るには路線価図の見方を理解しなくてはなりませんので、計算を税理士に委ねた方が望ましいといえます。